Una realitat feta llei

Màxim el 2% d’incre­ment aquest 2023

Per tal d’evi­tar incre­ments des­con­tro­lats del preu del llo­guer, la nova llei esta­bleix el límit a les puja­des per a aquest 2023 en un 2%, un per­cen­tatge que s’incre­men­tarà fins al 3% en les reno­va­ci­ons anu­als dels con­trac­tes de llo­guer el 2024. De cara al 2025, el topall dels incre­ments anirà lli­gat a un nou índex, infe­rior a l’evo­lució de l’IPC, que ela­bo­rarà l’Ins­ti­tuto Naci­o­nal de Estadística, segons va anun­ciar el govern de Pedro Sánchez.

La llei també esta­bleix que es puguin apli­car límits al preu dels llo­guers en tots els habi­tat­ges que es tro­bin en el que s’ha ano­me­nat “àrees de mer­cat ten­si­o­nat”. Sobre aques­tes àrees, les zones on els preus són molt ele­vats, la llei fixa uns cri­te­ris perquè les admi­nis­tra­ci­ons puguin deter­mi­nar-les com a “entorns de mer­cat resi­den­cial ten­si­o­nat”.

Una zona es con­si­de­rarà ten­si­o­nada quan la càrrega mit­jana del cost de la hipo­teca o del llo­guer, més les des­pe­ses i sub­mi­nis­tra­ments bàsics, superi el 30% de la renda mit­jana de les llars de la zona, o bé quan el preu de com­pra o llo­guer de l’habi­tatge hagi aug­men­tat almenys 3 punts per sobre de l’IPC durant els cinc anys ante­ri­ors. La Gene­ra­li­tat ja ha deli­mi­tat les pri­me­res zones ten­si­o­na­des, que es loca­lit­zen en 140 muni­ci­pis, prin­ci­pal­ment de la província de Bar­ce­lona, on s’ha detec­tat la poca o nul·la dis­po­ni­bi­li­tat d’habi­tatge i una alta demanda.

La nova llei ha cai­gut com una galleda d’aigua freda en alguns sec­tors del negoci immo­bi­li­ari, perquè con­si­de­ren que l’inter­ven­ci­o­nisme públic en la limi­tació dels preus de llo­guer podria vul­ne­rar el dret dels pro­pi­e­ta­ris i el del lliure mer­cat. De fet, en els dies pre­vis a l’entrada en vigor de la llei hi va haver reno­va­ci­ons a cor­re­cuita per part de pro­pi­e­ta­ris que volien esqui­var el topall dels preus del llo­guer que esta­bleix la nova llei. Algu­nes agències immo­biliàries que tre­ba­llen amb petits pro­pi­e­ta­ris han detec­tat una fuita de pro­pi­e­ta­ris del llo­guer d’habi­tatge habi­tual cap a altres moda­li­tats o la venda, espe­ci­al­ment ales grans ciu­tats. Els pro­mo­tors de la llei, però, insis­tei­xen que aques­tes mesu­res dràsti­ques estan enca­mi­na­des a garan­tir l’accés a l’habi­tatge a les per­so­nes més vul­ne­ra­bles i, també, a impe­dir que grans teni­dors, prin­ci­pal­ment bancs, aca­bin acu­mu­lant nom­bro­ses pro­pi­e­tats que aca­ben aban­do­na­des i en desús.

Fre­nar els des­no­na­ments

La nova llei inclou una bate­ria de mesu­res per difi­cul­tar els des­no­na­ments de per­so­nes en situ­ació de vul­ne­ra­bi­li­tat. Els des­no­na­ments amb data oberta que­den total­ment pro­hi­bits i hau­ran de tenir sem­pre dia i hora. Els pro­pi­e­ta­ris no podran des­no­nar llo­ga­ters vul­ne­ra­bles sense un acte de con­ci­li­ació o arbi­tratge previ. Aquests des­no­na­ments es podran pos­po­sar dos mesos si el pro­pi­e­tari és un par­ti­cu­lar, i qua­tre si és un gran teni­dor, bàsica­ment bancs i enti­tats finan­ce­res, perquè les admi­nis­tra­ci­ons bus­quin una alter­na­tiva d’habi­tatge a les famílies afec­ta­des.

El pro­pi­e­tari gran teni­dor tam­poc no podrà ini­ciar una demanda de des­no­na­ment men­tre no acre­diti que els inqui­lins no estan en situ­ació de vul­ne­ra­bi­li­tat, A més, la llei per­met una pròrroga extra­or­dinària d’un any en els con­trac­tes d’arren­da­ment per situ­a­ci­ons acre­di­ta­des de vul­ne­ra­bi­li­tat social o econòmica.

Recàrrecs als habi­tat­ges buits

El text incor­pora can­vis en la defi­nició de “gran teni­dor”. En comp­tes dels deu immo­bles actu­als, a les ano­me­na­des “zones ten­si­o­na­des” es con­si­de­ra­ran grans teni­dors aquells que en tin­guin a par­tir de cinc. La llei també pre­veu recàrrecs d’entre el 50% i el 150% en l’impost de béns immo­bles (IBI) per als habi­tat­ges buits durant més de dos anys, amb la fina­li­tat d’impul­sar el llo­guer. Els llo­guers d’immo­bles des­ti­nats a habi­tatge tin­dran incen­tius fis­cals amb la modu­lació de la reducció del ren­di­ment net del llo­guer d’habi­tatge habi­tual per esti­mu­lar el llo­guer a preus asse­qui­bles.

Els nous con­trac­tes de llo­guer tin­dran un per­cen­tatge de reducció del 50%, que podria incre­men­tar-se en funció de deter­mi­nats cri­te­ris. Aquests incen­tius fis­cals s’apli­ca­ran a par­tir de l’1 de gener del 2024.

Ara les admi­nis­tra­ci­ons han de defi­nir com s’apli­carà aquest topall de preus i altres mesu­res de la llei, com la medi­ació en els des­no­na­ments de famílies vul­ne­ra­bles. La norma l’hau­ran d’anar des­ple­gant les comu­ni­tats autònomes, que són les que en tenen, en bona part, la com­petència.

La Gene­ra­li­tat es posa en marxa

Tan bon punt la nova llei d’habi­tatge va superar el tràmit del Senat, el govern de la Gene­ra­li­tat ha posat en marxa els tràmits per apli­car-la en ter­ri­tori del Prin­ci­pat. Per tant, la feina que comença ara és actu­a­lit­zar i adap­tar aques­tes dues referències als requi­sits de la nova llei amb l’objec­tiu de poder començar a limi­tar, al més aviat pos­si­ble, els preus del llo­guer.

“Farem ser­vir tots els ins­tru­ments que tenim al nos­tre abast per tor­nar a regu­lar els preus del llo­guer. Podem fer-ho perquè a Cata­lu­nya, durant un any i mig, ja ha estat així. Nosal­tres hem lide­rat que hi pugui haver aques­tes polítiques i, per tant, l’Estat a reacció de tot ple­gat acaba res­po­nent a aques­tes neces­si­tats”, va des­ta­car l’excon­se­ller de Ter­ri­rori, Juli Fernàndez, pocs dies abans de ser relle­vat per la nova con­se­llera del ram, Ester Cape­lla.

La norma esta­tal, segons remarca el govern català, té molts punts en comú amb la nor­ma­tiva pio­nera que Cata­lu­nya va impul­sar l’any 2020 en matèria de con­tenció de llo­guers (Llei 11/2020) i que el Tri­bu­nal Cons­ti­tu­ci­o­nal va tom­bar. La llei impe­deix els incre­ments abu­sius i injus­ti­fi­cats dels llo­guers a les zones que es decla­rin ten­si­o­na­des i cla­ri­fica les obli­ga­ci­ons i drets de cada part, posant espe­cial èmfasi en la pro­tecció dels llo­ga­ters, sobre­tot dels més vul­ne­ra­bles. Alhora, la llei pre­veu que les des­pe­ses immo­biliàries no vagin a càrrec dels llo­ga­ters.

D’altra banda, hi ha més ele­ments de con­trol sobre els grans teni­dors. La nova llei per­met que les comu­ni­tats autònomes puguin rebai­xar de 10 a 5 el nom­bre d’habi­tat­ges pro­pi­e­tat d’empre­ses o per­so­nes per con­si­de­rar-les grans teni­dors.

Pel que fa a les per­so­nes vul­ne­ra­bles, es pro­te­gei­xen més i millor: ja no hi haurà des­no­na­ments sense data i hora asse­nya­lada, i s’aug­men­ten els ter­mi­nis de sus­pensió dels pro­ce­di­ments judi­ci­als que afec­tin per­so­nes vul­ne­ra­bles, i no s’inva­li­den lleis com la cata­lana, que con­ti­nuarà vigent en relació amb el llo­guer social obli­ga­tori.