Economia

Bancs i caixes reneguen del totxo

Crisi immobiliària

Cobrar a qual­se­vol preu. Aquesta és la con­signa a les enti­tats finan­ce­res cata­la­nes. Gai­rebé tot és permès per tal que els cli­ents de l'enti­tat seguei­xin pagant les seves hipo­te­ques. Pre­ci­sa­ment per això, des de l'estiu pas­sat han creat o reforçat els equips que trac­ten, asses­so­ren i s'anti­ci­pen a la moro­si­tat, gai­rebé sem­pre pro­vo­cada pels estralls que la crisi està gene­rant en les famílies cata­la­nes.

Aquests equips de segui­ment del risc són els que expli­quen que l'impor­tant aug­ment de la moro­si­tat no tin­gui encara la seva tra­ducció lite­ral en les exe­cu­ci­ons hipotècaries (popu­lar­ment cone­gu­des com a embar­ga­ments), que, de fet, el banc podria dema­nar al pri­mer retard en els paga­ments. Però el cert és que només es por­ten a terme aque­lles exe­cu­ci­ons que són ine­vi­ta­bles.

Mal­grat tot, les dades reve­len la mag­ni­tud del pro­blema. La moro­si­tat dels crèdits con­ce­dits per bancs, cai­xes d'estal­vis i coo­pe­ra­ti­ves de crèdit a par­ti­cu­lars i empre­ses ha pujat al gener fins al 4,12% de mit­jana en el con­junt de l'Estat, un nivell que no es veia des del 1997. A finals del 2007, aquesta xifra no arri­bava a l'1%. En el cas de les cai­xes cata­la­nes, mol­tes d'elles han més que dupli­cat la seva taxa de moro­si­tat.

Pel que fa als embar­ga­ments, a Cata­lu­nya, en tot el 2008 n'hi va haver 11.240, gai­rebé el tri­ple dels 4.538 del 2007. De fet, l'any pas­sat hi va haver tan­tes exe­cu­ci­ons hipo­tecàries com el 2005, el 2006 i el 2007 junts.

Totes les enti­tats con­sul­ta­des asse­gu­ren que, "en el seu cas", l'aug­ment de les exe­cu­ci­ons s'ha notat però que encara és un incre­ment lleu. I dit això, expli­quen que estan pre­pa­rats per fer front a una situ­ació on el con­cepte clau és "anti­ci­par-se al pro­blema".

Aquesta anti­ci­pació passa per ofe­rir en gran part dels casos allar­gar el ter­mini de la hipo­teca, esta­blir períodes de carència, durant els quals el cli­ent només paga interes­sos, i reno­var les con­di­ci­ons del préstec amb un canvi de tipus d'interès.

Quan l'exe­cució és ine­vi­ta­ble, els pocs que fins ara no tenien web immo­biliària l'han cre­ada per inten­tar col·locar en el mer­cat els seus immo­bles, ja sigui a preu de mer­cat o rebai­xat, segons els casos.

La filo­so­fia, com expressa un dels direc­tius con­sul­tats, és clara: "A part d'aju­dar els cli­ents, ens aju­dem a nosal­tres matei­xos. És un pro­blema gros i entre tots hem de tirar enda­vant".

Així, Caixa Cata­lu­nya ha reor­ga­nit­zat el seu orga­ni­grama per crear un equip de 80 espe­ci­a­lis­tes res­pon­sa­bles de moro­si­tat, cadas­cun dels quals dóna suport a unes 12 ofi­ci­nes.

En l'últim any, la moro­si­tat de la segona caixa cata­lana ha pas­sat de l'1,07% al 5,28%. En els últims nou mesos 13.000 famílies han fet ús de les solu­ci­ons que ofe­reix l'enti­tat per adap­tar les quo­tes hipo­tecàries a la capa­ci­tat de paga­ment. El grup té 3,3 mili­ons de cli­ents.

Fins ara la solució més uti­lit­zada (en un 33% dels casos) ha estat el refi­nançament del préstec, seguida per la novació (per­llon­gar el ter­mini o canvi del sis­tema de quo­tes d'amor­tit­zació).

No obs­tant, des del setem­bre pas­sat, l'enti­tat que pre­si­deix Narcís Serra ofe­reix un pro­grama de quota reduïda, segons la qual els cli­ents es poden aco­llir a una carència de 5 anys, on només es paguen interes­sos, i que s'allar­guen després a la vida del préstec, i la rene­go­ci­ació de les con­di­ci­ons, que pas­sen per can­viar el tipus d'interès de vari­a­ble a fix. Un 29% dels cli­ents amb difi­cul­tats ja s'han adhe­rit a aquesta moda­li­tat.

A més, Caixa Cata­lu­nya és una de les poques enti­tats que ofe­rei­xen la pos­si­bi­li­tat que el pro­pi­e­tari els ven­gui el pis per llo­gar-li després en con­di­ci­ons de mer­cat, i per al cli­ent això pot supo­sar un estalvi d'entre el 40% i el 60% men­sual. "És una ope­ració en què per­dem diners perquè els preus dels pisos estan bai­xant, però acon­se­guim que el deute quedi can­cel·lat", deta­lla un por­ta­veu de l'enti­tat.

El direc­tor del depar­ta­ment d'inver­si­ons cre­ditícies de Caixa Man­lleu, Robert Bal­mes, explica que, en el seu cas, quan el cli­ent retorna el segon rebut hipo­te­cari es posen en con­tacte amb ell per veure les difi­cul­tats que té, qui­nes són les seves cir­cumstàncies i qui­nes ganes de pagar té. Feta aquest anàlisi, ofe­rei­xen, com pràcti­ca­ment totes les enti­tats finan­ce­res, des de les carències o ampli­a­ci­ons de ter­mi­nis fins a pro­duc­tes específics per als pro­ble­mes con­jun­tu­rals.

Les con­seqüències de l'atur
Segons Bal­mes, les per­so­nes que en aquests moments dei­xen de pagar el seu préstec hipo­te­cari són, bàsica­ment, les per­so­nes a qui els ha pujat molt la quota men­sual per l'aug­ment dels tipus d'interès o les que s'han que­dat a l'atur.

Per això, han posat en el mer­cat l'atu­rada d'hipo­teca, un pro­ducte diri­git única­ment a les per­so­nes que s'hagin que­dat a l'atur i per a les quals l'enti­tat ofe­reix atu­rar durant un any el paga­ment del préstec, atu­rada pror­ro­ga­ble dos anys més. Per a l'aug­ment de tipus, Caixa Man­lleu revisa les con­di­ci­ons hipo­tecàries per tal de rene­go­ciar i reduir-ne el dife­ren­cial.

La moro­si­tat a Caixa Man­lleu ha pas­sat de l'1,8% al 3,8% en l'últim any, però els casos d'exe­cu­ci­ons hipo­tecàries són pocs, i sobre­tot "per casos de migració". En aquest sen­tit, el res­pon­sa­ble d'inver­si­ons credíticies de l'enti­tat deta­lla que s'han començat a donar casos d'immi­grants que, donada la situ­ació labo­ral, se'n tor­nen al seu país i dei­xen aquí el seu pis buit i la hipo­teca per pagar.

A Caixa Ter­rassa, des de l'estiu pas­sat s'han incre­men­tat els pro­ces­sos d'exe­cu­ci­ons, però ja des de la pri­ma­vera l'enti­tat va reforçar l'asses­so­ra­ment en aquest ter­reny de forma pre­ven­tiva. La moro­si­tat ha pas­sat del 0,65% al 3% en un any, però el direc­tor de pla­ni­fi­cació comer­cial de Caixa Ter­rassa, Pere Cata­lan, recorda que durant la crisi immo­biliària dels anys 90 es va situar per sobre del 9%.

Pre­ci­sa­ment, la Con­fe­de­ració Espa­nyola de Cai­xes d'Estal­vis (CECA) ha anun­ciat recent­ment que pre­ve­uen arri­bar a una taxa de no paga­ment de les hipo­te­ques del 9%.

Cata­lan asse­gura que mal­grat la moro­si­tat les exe­cu­ci­ons hipo­tecàries "són mínimes" perquè des del pri­mer moment que detec­ten una demora es posen en con­tacte amb el cli­ent per veure si és "un pro­blema pun­tual o estruc­tu­ral". I és que, segons ha dit, fins al gener l'enti­tat havia notat que les famílies patien per pagar per l'aug­ment dels tipus d'interès, però "des de començaments d'any, els pro­ble­mes vénen per les difi­cul­tats en el mer­cat labo­ral".

A Ter­rassa ofe­rei­xen la pos­si­bi­li­tat d'estar tres anys pagant només interes­sos i allar­gar cinc anys més la vida del préstec, "i això pot aca­bar gene­rant impacte de reducció de quota de fins al 50%".

Cata­lan afirma que l'objec­tiu és no espe­rar que la situ­ació es dete­ri­ori massa, i per això les fin­ques exe­cu­ta­des estan encara en la via judi­cial. "Una exe­cució és molt cos­tosa per a l'enti­tat, perquè a més de la des­pesa gene­rada per advo­cats i pro­cu­ra­dors, pas­sem de tenir un actiu que genera ingres­sos a un altre que no en genera i que són recur­sos immo­bi­lit­zats", diu Cata­lan.

En aquest sen­tit, el direc­tor de banca retail de Banc Saba­dell, Ramon Gras, ho explica ben clar: "El nos­tre negoci és dei­xar i pren­dre diners, no és tenir immo­bles. Les enti­tats finan­ce­res volem que els cli­ents seguei­xin pagant, encara que sigui menys".

Les solu­ci­ons del Saba­dell pas­sen bàsica­ment per la carència, l'allar­ga­ment de la vida de la hipo­teca (fins a un total de 40 anys) o la com­bi­nació d'aques­tes dues pos­si­bi­li­tats. Amb tot això, el cli­ent pot arri­bar a estal­viar-se fins a un 30% de la quota men­sual del seu préstec.

Gras indica que el gruix de per­so­nes amb difi­cul­tats es con­cen­tra "en els matri­mo­nis d'entre 30 i 40 anys amb pro­ble­mes en el mer­cat labo­ral i per­so­nes d'arreu d'Europa, també en crisi, que van com­prar una segona residència, sobre­tot a les zones de costa".

Lluís Arru­fat, res­pon­sa­ble de la gestió de recu­pe­ra­ci­ons de Caixa Girona, deta­lla que l'allar­ga­ment de ter­mi­nis i el reforç de garan­ties són les dues eines més uti­lit­za­des per l'enti­tat giro­nina per evi­tar exe­cu­tar un pis. Tot i que, donat el cas, i si s'han adju­di­cat la seva pro­pi­e­tat, el posen a la venda a la seva web immo­biliària a preus de mer­cat.

El sub­di­rec­tor i direc­tor de l'àrea comer­cial de Caixa Man­resa, David Gri­era, asse­gura que el de la seva enti­tat és un cas una mica a part perquè no han tin­gut com a objec­tiu cap­tar hipo­te­ques sinó cap­tar cli­ents. "En algun moment vam renun­ciar al crei­xe­ment i ara això ho estem capi­ta­lit­zant. Estem vivint d'una bona anàlisi en els últims anys", diu Gri­era.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.