Economia

Una llar rere el taulell

L’emergència d’habitatge i la crisi del comerç fan disparar les reformes en baixos d’edificis per fer-hi pisos no sempre legals

Alguns ajuntaments faciliten el canvi d’ús de locals buits si la nova oferta residencial es posa al mercat com a lloguer assequible

A Santa Perpètua de Mogoda calculen que uns 300 locals es podrien convertir en habitatges
Tenir la confirmació oficial que el canvi d’ús és possible és clau per a un bon finançament
Transformar locals en habitatge redueix el valor immobiliari de la zona, segons un expert

Luis Ruiz és el pro­pi­e­tari d’un habi­tatge de 105 metres qua­drats al barri d’Almeda de Cor­nellà de Llo­bre­gat que abans havia estat un comerç de dues plan­tes que es va divi­dir en dos espais per a la venda: bai­xos i pri­mer pis. Entre la com­pra del local i la reforma inte­gral d’alta qua­li­tat, l’ope­ració ha supo­sat la inversió d’una mica més de 2.000 euros el metre qua­drat en una zona que s’ha reva­lo­rat molt els dar­rers anys i que ara cotitza a 3.200 euros el metre qua­drat d’obra nova: “En els por­tals immo­bi­li­a­ris, els habi­tat­ges d’Almeda estan per sobre dels 400.000 euros i jo el vaig poder fer a la meva manera per la mei­tat”, afirma.

Luis Ruiz és el fun­da­dor i direc­tor exe­cu­tiu de l’estudi d’inte­ri­o­risme i reforma inte­gral bar­ce­loní Sin­cro. És a dir, té el conei­xe­ment del mer­cat neces­sari per tro­bar el local adi­ent, l’experiència per con­ver­tir-se en auto­pro­mo­tor i l’habi­li­tat per superar les tra­ves burocràtiques que cons­ti­tu­ei­xen la gran bar­rera per abor­dar aquest tipus de pro­jec­tes, perquè, entre altres coses, poden com­pli­car i molt l’accés a un bon finançament. Tot això con­ver­teix aquest pis de Cor­nellà en un cas excep­ci­o­nal dins d’una tendència, d’altra banda, crei­xent en algu­nes loca­li­tats cata­la­nes que con­sis­teix a con­ver­tir locals comer­ci­als en habi­tat­ges, i no ja per tenir un bon pis a un millor preu sinó com a res­posta a la difi­cul­tat que hi ha d’accés a un sos­tre. El pro­blema és que no sem­pre es fa de manera legal i com­pe­tent ni amb el degut con­trol per part de les admi­nis­tra­ci­ons, fet que afe­geix un nou fac­tor de com­pli­cació al ja espinós tema de l’habi­tatge.

Ara, alguns (pocs) ajun­ta­ments han començat a adop­tar mesu­res legals no només per vigi­lar la pro­li­fe­ració d’infra­ha­bi­tatge sinó per esti­mu­lar i acom­pa­nyar aques­tes trans­for­ma­ci­ons com a part de plans més amplis de foment de l’habi­tatge acces­si­ble. L’opor­tu­ni­tat sor­geix quan un comerç abaixa la per­si­ana perquè cada cop és més com­pli­cat tro­bar-hi subs­ti­tut en algu­nes zones i hi ha car­rers que fa temps que tenen la major part dels locals buits. Els con­sis­to­ris tenen molt inte­ri­o­rit­zada la idea que el comerç és vida i fins ara han estat refrac­ta­ris al canvi d’ús, però la rea­li­tat és tos­suda i els recur­sos de suport al comerç de pro­xi­mi­tat, limi­tats. És per això que la idea de con­cen­trar les cam­pa­nyes de suport en deter­mi­nats eixos comença a tenir més adep­tes.

Orde­nació urbana

És el cas de Santa Perpètua de Mogoda, que ha llançat una estratègia per aten­dre les pro­blemàtiques d’accés a l’habi­tatge des de molts fronts, un dels quals és l’urba­nisme, mit­jançant la modi­fi­cació del pla gene­ral d’orde­nació urbana (PGOU) per aten­dre els can­vis d’usos dels bai­xos comer­ci­als, que està en procés d’apro­vació. La loca­li­tat està rebent per­so­nes que fugen de Bar­ce­lona i dels preus de l’habi­tatge a la gran ciu­tat i es des­pla­cen a la pri­mera i a la segona corona metro­po­li­tana. Fan pujar, així, la demanda i pres­si­o­nen el mer­cat. L’apa­rició d’habi­tat­ges en bai­xos n’és una con­seqüència.

Sergi Fernández, pri­mer tinent d’alcal­dia i regi­dor d’Habi­tatge, explica que ja fa temps que el con­sis­tori observa que el feno­men s’està inten­si­fi­cant: creix el nom­bre de sol·lici­tuds de llicència de nous habi­tat­ges on abans hi havia boti­gues, amb pos­si­bi­li­tats de pros­pe­rar o no, i també hi ha més detec­ci­ons d’infra­ha­bi­tatge al marge de la lega­li­tat, pro­mo­guts per par­ti­cu­lars o empre­ses que com­pren a preu de local buit i llo­guen a preu d’habi­tatge amb una reforma mínima. Des del 2021, l’Ajun­ta­ment ha obert 151 expe­di­ents per canvi d’ús, alguns dels quals han rebut el vis­ti­plau muni­ci­pal i d’altres, no, tot i que podria ser que fun­ci­o­nin com a tal –admet Fernández–, fet que genera un deure de vigilància crei­xent al con­sis­tori. “Volem con­ver­tir la regressió del comerç en una opor­tu­ni­tat per satis­fer una neces­si­tat d’accés a l’habi­tatge, que ens inter­pel·la com a loca­li­tat, però mirant de pro­te­gir la botiga de pro­xi­mi­tat que fun­ci­ona”, explica. Això vol dir que l’Ajun­ta­ment de Santa Perpètua pre­ser­varà deter­mi­nats eixos comer­ci­als asse­nya­lant en quins car­rers es tole­ra­ran can­vis d’usos i en quins no. També esta­blirà cri­te­ris per a les refor­mes defi­nint una capa que se super­po­sarà a la nor­ma­tiva exis­tent, com ara el Codi Tècnic de l’Edi­fi­cació, i, per exem­ple, no s’accep­ta­ran pisos de menys de 40 metres qua­drats. I final­ment acom­pa­nyarà la nova oferta d’habi­tatge per tal que una part sigui públic, pro­te­git o de preu regu­lat.

La mesura podria supo­sar una oferta nova de 300 habi­tat­ges –cal­cula l’Ajun­ta­ment– per a una població de prop de 26.000 habi­tants. Fernández insis­teix que és una mesura més, però que pot afa­vo­rir la con­tenció dels preus. De retruc, s’aborda el des­con­trol d’una pràctica que pot tenir greus con­seqüències futu­res: “Molts dels infra­ha­bi­tat­ges no es podran lega­lit­zar mai, perquè els incom­pli­ments urbanístics són molt difícils de des­fer, es con­so­li­den perquè tenen un procés judi­cial obert, en defi­ni­tiva perquè hi ha un impe­di­ment admi­nis­tra­tiu molt far­ragós del qual hi ha qui s’apro­fita per lucrar-se i posa en perill mol­tes vega­des les per­so­nes que hi estan vivint, ja que no hi ha cap garan­tia que la reforma com­pleixi amb el codi tècnic que vet­lla per la segu­re­tat de les per­so­nes”, explica.

La ini­ci­a­tiva de Santa Perpètua de Mogoda està sent obser­vada des d’altres muni­ci­pis metro­po­li­tans que, en més o menys grau, com­par­tei­xen la pro­blemàtica, però no hi ha constància d’acci­ons per actuar coor­di­na­da­ment. Això mal­grat que alguns col·lec­tius recla­men har­mo­nit­zació i pro­ac­ti­vi­tat a l’admi­nis­tració.

Altu­res i den­si­tats

És el cas del Col·legi Ofi­cial d’Admi­nis­tra­dors de Fin­ques de Bar­ce­lona i Lleida (Cafbl), que ja fa temps que reclama una fle­xi­bi­lit­zació de les nor­mes per fer més fàcil que un baix comer­cial pugui esde­ve­nir habi­tatge. El seu pre­si­dent, Lorenzo Viñas, demana “valen­tia” a les admi­nis­tra­ci­ons per rela­xar la nor­ma­tiva i que més locals comer­ci­als puguin ser trans­for­mats en habi­tatge, modi­fi­cant, per exem­ple, aspec­tes com ara l’altura mínima que ha de tenir el sos­tre o la den­si­tat dels edi­fi­cis. En aquest sen­tit, hi ha una figura urbanística que limita el nom­bre d’habi­tat­ges d’un edi­fici a par­tir del càlcul de la den­si­tat màxima de metres qua­drats resi­den­ci­als. Es pot donar el cas que un local com­pleixi les nor­mes d’habi­ta­bi­li­tat però que no pugui tenir cèdula d’habi­ta­bi­li­tat perquè la den­si­tat de l’edi­fici ja no admet més superfície resi­den­cial. Aquesta limi­tació també afecta els pisos més grans de l’Eixam­ple de Bar­ce­lona sus­cep­ti­bles de divi­dir-se en dos. “Cal un pacte que, d’una banda, relaxi les nor­mes perquè no siguin tan estric­tes, que tin­guin uns mar­ges sufi­ci­ents, i, de l’altra, que faci que el pro­pi­e­tari es com­pro­meti a llo­gar a un preu taxat deter­mi­nat”, explica Viñas. El Cafbl estima que hi ha poc més de 16.000 locals comer­ci­als tan­cats a la ciu­tat de Bar­ce­lona, dels quals, amb la mirada que pro­posa el Col·legi, la mei­tat podrien ser trans­for­mats en habi­tat­ges: “Dema­nem a l’admi­nis­tració tre­ba­llar ple­gats, perquè si en menys de deu mesos uns 8.000 habi­tat­ges entren al mer­cat, l’afec­tació sobre els preus seria tre­menda”, asse­gura Viñas, que pensa que aquest tipus d’habi­tatge en bai­xos pot ser una oferta atrac­tiva per a per­so­nes amb mobi­li­tat reduïda o d’edat avançada.

Ara bé, l’informe Mapa de locals comer­ci­als de les ciu­tats espa­nyo­les de més de 300.000 habi­tants de l’obser­va­tori econòmic Eixos.​cat qüesti­ona l’impacte real d’aquesta mesura. Els autors van cen­sar més de 250.000 locals en dotze ciu­tats, entre les quals Bar­ce­lona, i en van detec­tar uns 50.000 de tan­cats o buits, uns 20.000 dels quals esta­rien ubi­cats en zones que els autors con­si­de­ren poc o gens favo­ra­bles des del punt de vista comer­cial. Si almenys la mei­tat pogues­sin acon­se­guir la cèdula d’habi­ta­bi­li­tat, la quan­ti­tat es redui­ria a 10.000: “L’impacte que tin­drien tots els locals buits per­sis­tents con­ver­tits en habi­tatge en el mer­cat immo­bi­li­ari resi­den­cial seria reduït (menys de l’1%) i pun­tual (fins que s’esgo­tes­sin els buits per­sis­tents). Per tant, els locals buits per­sis­tents de les dotze ciu­tats ni són un pro­blema sistèmic ni són la solució al pro­blema de la falta d’habi­tatge”, con­clou l’estudi.

Amb inde­pendència de l’abast real d’una mesura d’aquest tipus, Guifré Home­des, direc­tor gene­ral d’Amat Immo­bi­li­a­ris, reco­neix que una de les grans difi­cul­tats que pre­senta l’actu­ació és que no admet una mobi­lit­zació de recur­sos a l’engròs perquè la pro­pi­e­tat dels locals està ato­mit­zada i això la fa poc atrac­tiva per a les admi­nis­tra­ci­ons, sobre­tot les més grans: “L’Ajun­ta­ment [amb referència al de Bar­ce­lona] ha fet una pri­o­rit­zació d’acci­ons i els locals no són a dalt de tot; inten­ten mobi­lit­zar coses que tin­guin un impacte molt gran, i, tot i que qual­se­vol esforç és posi­tiu, no estem par­lant d’un sol pro­pi­e­tari que té 10.000 locals a Bar­ce­lona, fet que vol­dria dir un únic inter­lo­cu­tor a qui convèncer,” afirma. No obs­tant això, Home­des aplau­deix plans com el de Santa Perpètua de Mogoda i el de Sant Just Des­vern, loca­li­tat on va néixer la immo­biliària que recent­ment ha deci­dit abor­dar aquesta qüestió. En aquest muni­cipi del Baix Llo­bre­gat s’ha optat per defi­nir un marc d’actu­ació per a les sol·lici­tuds de canvi d’ús. Sem­pre que el local no esti­gui situat en un eix comer­cial, el con­sis­tori agi­li­tarà els expe­di­ents si l’habi­tatge es posa al mer­cat com a llo­guer asse­qui­ble i, en cas de venda, s’haurà de pagar un cànon.

Quan un muni­cipi és favo­ra­ble a faci­li­tar que els bai­xos comer­ci­als es con­ver­tei­xin en habi­tat­ges, ràpida­ment s’acti­ven les immo­biliàries de la zona que hi veuen negoci. “El que nosal­tres hem fet és ana­lit­zar els locals que conei­xem i con­tac­tem amb els pro­pi­e­ta­ris per pro­po­sar-los que facin el canvi si tècni­ca­ment és pos­si­ble, i sem­bla­ria evi­dent que, en vista de la pos­si­bi­li­tat de ren­di­bi­lit­zar uns bai­xos que fa temps que estan tan­cats, hi hau­ria una res­posta majo­ritària­ment favo­ra­ble, però hi ha mol­tes reticències sobre­tot pel tema d’haver de fer inver­si­ons”, explica el direc­tor d’Amat Immo­bi­li­a­ris. En aquest sen­tit, la firma està estu­di­ant ins­tru­ments de finançament de les refor­mes perquè no sigui una bar­rera als can­vis.

L’obs­ta­cle del finançament

Quan Luis Ruiz va tro­bar el local que ara és la seva llar, i abans de com­prar-lo, va encar­re­gar un estudi a un arqui­tecte per asse­gu­rar-se que com­plia tots els requi­sits que esta­bleix el Codi Tècnic de l’Edi­fi­cació per acon­se­guir la cèdula d’habi­ta­bi­li­tat. Paral·lela­ment, va dema­nar un informe urbanístic previ –així s’ano­mena– a l’Ajun­ta­ment de Cor­nellà. Es tracta d’una con­sulta ofi­cial que va cer­ti­fi­car que la den­si­tat de l’edi­fici encara per­me­tia dos habi­tat­ges més. Són dos docu­ments de natu­ra­lesa pura­ment tècnica, però que són bàsics per tirar enda­vant la com­pra del local i la reforma. Però men­tre que el pri­mer és fàcil i ràpid d’acon­se­guir després d’una ins­pecció ocu­lar per part del pro­fes­si­o­nal, el segon pot tri­gar i això difi­culta molt els pas­sos poste­ri­ors del pro­jecte: “No hi ha un ter­mini de res­posta, per la qual cosa depèn de cada ajun­ta­ment”, es lamenta Ruiz.

De cara a finançar l’obra de reforma, tenir la con­fir­mació ofi­cial que serà un habi­tatge és clau, perquè la pers­pec­tiva del banc can­via. Actu­al­ment les hipo­te­ques per com­prar un habi­tatge poden arri­bar al 80% del valor de taxació, en canvi, per finançar l’adqui­sició d’un local, només arri­ben al 50%. Aquest fet limita el nom­bre d’actors que es poden moure en el món de la trans­for­mació de locals comer­ci­als: nor­mal­ment són inver­sors que tenen capa­ci­tat finan­cera però que miren molt el preu. I també con­di­ci­ona el tipus de refor­mes, que sovint són molt bàsiques. També perquè molts bai­xos en trans­for­mació s’adre­cen a un públic que no pot aspi­rar a un habi­tatge més con­ven­ci­o­nal.

Quan aques­tes trans­for­ma­ci­ons es mouen en el ter­reny de la il·lega­li­tat, els esforços per adap­tar el local per viure-hi encara són més limi­tats, així com la falta d’escrúpols dels pro­mo­tors, amb casos en què s’entra dins del ter­reny del delicte. Aquesta set­mana la poli­cia muni­ci­pal de Santa Coloma de Gra­me­net i el ser­vei de dis­ci­plina urbanística i llicències de l’Ajun­ta­ment han atu­rat dos pro­jec­tes il·legals dels ano­me­nats “pisos rusc” en antics comerços tan­cats de la loca­li­tat, amb més d’un cen­te­nar d’habi­ta­ci­ons sense ven­ti­lació i en con­di­ci­ons ina­de­qua­des d’habi­ta­bi­li­tat. Les obres no tenien els per­mi­sos reque­rits i els tre­balls per cons­truir un total de 116 habi­ta­ci­ons infrin­gien les nor­ma­ti­ves urbanísti­ques vigents.

Canvi de para­digma comer­cial

Sem­bla poc pro­ba­ble que es pugui fer marxa enrere quan un local comer­cial deixi de ser-ho. Per això és una inter­venció que molts muni­ci­pis es pre­nen amb mol­tes reser­ves. David Nogué, fun­da­dor d’Eixos.​cat, adver­teix de les con­seqüències nega­ti­ves que pot tenir sobre el valor dels habi­tat­ges una actu­ació que faci des­a­parèixer l’oferta comer­cial d’una zona: “Hi ha una relació directa entre el valor immo­bi­li­ari de l’habi­tatge i la presència de comerç al vol­tant; con­ver­tir una àrea en 100% resi­den­cial i 0% comer­cial, trans­for­mant locals en habi­tatge, redu­eix el valor immo­bi­li­ari de la zona”, asse­gura.

Els intents perquè algu­nes acti­vi­tats econòmiques que tra­di­ci­o­nal­ment s’han desen­vo­lu­pat en habi­tat­ges (con­sul­tes mèdiques, advo­cats, arqui­tec­tes, etc.) bai­xin als locals i alli­be­rin espais per a les famílies no ha aca­bat de fun­ci­o­nar. I la pre­gunta que cal fer-se és si cal man­te­nir locals en car­rers secun­da­ris que fa molts anys que estan tan­cats tenint en compte que els hàbits de com­pra estan can­vi­ant de manera irre­ver­si­ble.

En aquest sen­tit, Oriol Cesena, direc­tor de la con­sul­tora Foca­lizza, espe­ci­a­lit­zada en comerç urbà i desen­vo­lu­pa­ment local, reco­neix que ha arri­bat el moment d’accep­tar que hi ha locals amb la per­si­ana abai­xada que són difícil­ment recu­pe­ra­bles per al comerç: “Cal cen­sar els bai­xos comer­ci­als de la loca­li­tat, iden­ti­fi­car els llocs on hi ha més con­cen­tració i, a par­tir d’aquí, fer política de reac­ti­vació dels locals buits, però, des del meu punt de vista, només en aques­tes zones”, pro­posa.

Cesena, que col·labora amb molts ajun­ta­ments en la dina­mit­zació comer­cial, asse­nyala que les boti­gues tan­ca­des en un car­rer comer­cial supo­sen un fac­tor de dis­con­tinuïtat que pena­litza tota l’oferta perquè la fa menys atrac­tiva; per això és més sen­sat con­cen­trar els esforços en els eixos, però adver­teix: “El que hem de fer és cirur­gia específica, o, dit d’una altra manera, no ope­rar tota l’esquena perquè ens fa mal; abans cal veure si hi ha una vèrte­bra específica que hem de tre­ba­llar, i d’això se’n diu eix comer­cial de pro­xi­mi­tat. A par­tir d’aquí, cal donar un ús resi­den­cial a la zona dels vol­tants? És una opció interes­sant a estu­diar si la ciu­tat té pro­ble­mes d’habi­tatge.” Però no només. “Es poden bus­car usos cul­tu­rals, soci­als, suport a l’empre­ne­do­ria, que refor­cin la iden­ti­tat del muni­cipi”, diu.

Poc control urbanístic
Luis Ruiz fa 25 anys que es dedica a les reformes de pisos i, fent càlculs aproximats, això podria significar que ha participat en uns 500 o 600 projectes. En tot aquest temps, Ruiz no ha estat objecte de cap inspecció per part de l’administració, per la qual cosa no li resulta estrany entendre que proliferin sense control els locals convertits en habitatge. “L’administració només actua quan hi ha queixes dels veïns”, afirma des de la seva experiència.
La Mataobres

“Gàbies per a turistes” en antics baixos comercials de València

L’Ajuntament de València, en temps de l’alcalde Joan Ribó, de Compromís, va modificar el pla general d’ordenació urbana (PGOU) per mirar de concentrar el fenomen dels apartaments turístics als baixos i primers pisos dels edificis. Arran d’aquell canvi, s’ha disparat la transformació de locals comercials en habitatges per a visitants de la ciutat fins a superar el miler a hores d’ara. La proliferació de les anomenades “gàbies per a turistes”, perquè solen tenir reixes exteriors, ha despertat les queixes dels veïns i ha contribuït a alimentar el debat sobre la massificació turística a la ciutat, l’impacte sobre els preus dels pisos i la gentrificació.

El 30 de maig passat va entrar en vigor una moratòria aprovada per unanimitat en el ple de l’Ajuntament de València que atura durant un any la concessió de noves llicències d’habitatges d’ús turístic a la ciutat. Aquesta era una de les demandes de la plataforma La Mataobras, que va començar com el compte d’Instagram d’una afectada i ha aconseguit capitalitzar bona part del malestar ciutadà en alguns barris de València en contra dels apartaments il·legals i, especialment, contra la desaparició de comerços i la tendència a substituir-los per pisos per a turistes. Va néixer el novembre del 2023 i una de les accions preventives que promou és el canvi dels estatuts de les comunitats de propietaris per impedir el lloguer turístic en planta i baixos.

Darrere de La Mataobras hi ha Maria Alandes, veïna d’un edifici on s’estava construint un habitatge d’ús turístic als baixos i impulsora d’una lluita per aturar-ne les obres. D’aquí ve el nom.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.