El pla ZP arriba tard al mercat immobiliari

Arriben tard, frenen l'abaratiment dels habitatges, introdueixen de nou els especuladors al mercat i creen problemes d'equitat social. Aquestes són les conviccions dels experts consultats per l'AVUI.cat sobre les mesures anunciades per José Luis Rodríguez Zapatero per impulsar el sector immobiliari.

El president del govern espanyol ha anunciat, durant el debat de política general al Congrés dels Diputats, que els qui vulguin beneficiar-se de l'actual sistema de desgravació fiscal per la compra d'un habitatge han d'adquirir-ne un durant els pròxims 19 mesos, ja que a partir de l'1 de gener del 2011 només s'aplicarà als nous compradors que guanyin menys de 24.000 euros anuals.

El professor del departament de Teoria Econòmica de la Universitat de Barcelona (UB), Oscar Mascarilla, és clar: "La desgravació per la compra d'un pis és un premi fiscal que ja té 15 anys de vigència, que ha estat nefast per al sector i que l'unic que ha fet és alimentar l'espiral d'augment de preus dels pisos en els últims anys. No ha ajudat de cap manera les famílies i fa anys que hem explicat des de la teoria econòmica que s'ha d'eliminar".

En aquest sentit, el director del departament d'Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo, assegura que la reducció de les deduccions per a la compra de l'habitatge és una iniciativa, a priori, positiva i que va pel bon camí, però no entén "per què no s'ha fet abans".

De fet, tant García Montalvo com Francesc Xavier Mena, catedràtic d'Economia d'Esade, coincideixen a destacar que aquesta deducció per als pisos en propietat ha empès a l'alça el preu dels pisos un 8% durant tots aquests anys.

A més, no té clar que en aquests 19 mesos fins al 2011 s'accelerin les vendes i es reactivi el sector. "Les persones que encara són solvents, que no sé si seran gaires en el context actual, estan esperant que baixin encara més els preus dels pisos. I el que faran és calcular si la pèrdua d'aquest 8% de la deducció serà compensada pel futur descens dels preus dels pisos. Per això, la dinàmica dels preus en els pròxims mesos serà crucial. El més lògic és que la gent s'esperi al màxim", detalla Montalvo.

De fet, el director del departament d'Economia i Empresa de la UPF posa com a exemple el cas del Japó. "L'any 1991 va començar el descens del sector immobiliari. Des d'aleshores el preu dels pisos ha caigut més d'un 50%. Si el govern japonès hagués pres aquesta mateixa decisió, tothom que hagués comprat per no perdre una deducció del voltant del 8%, ara hauria perdut una possible rebaixa del 42%", diu.

Malgrat tot, per equilibrar el mercat i equiparar l'Estat a la resta d'Europa, Montalvo aposta per eliminar completament la desgravació dels pisos en propietat i destinar al lloguer "absolutament tots els habitatges de protecció oficial que el govern central diu que farà".

Mascarilla, de la UB, va encara més enllà i assegura que la solució passa per treure el benefici fiscal a tothom, tot i que entén que un govern socialista "no canviarà les regles del joc a mig partit".

Al seu entendre, amb aquest impàs de 19 mesos es propiciarà "l'entrada en el mercat de l'última fornada de demanda especulativa, que frenarà el descens de preus que s'està produint i que encara trigarà, com a mínim, entre 4 i 5 anys a trobar l'equilibri".

En opinió de Francesc Xavier Mena, catedràtic d'Economia d'Esade, les iniciatives anunciades per Zapatero sí que suposaran un impuls de les vendes, però "no tant com es pensa, ja que totes aquelles persones que ara no tenen accés al crèdit seguiran sense tenir-ne".

Mena també és de l'opinió que aquest impuls a curt termini frenarà el descens de preus que s'estava produint i que, per tant, "és una mesura que beneficia constructors, promotors, bancs i caixes".

Tot això fomentarà, tal com expliquen Mena i Mascarilla, un problema d'equitat social i generarà tensions entre els que reben ajudes i els que no en reben.

"Es produiran situacions paradoxals. Una persona que compri a partir del 2011 i guanyi més de 24.000 euros no rebrà cap deducció i, en canvi, potser el seu germà gran, que hagi pogut comprar uns mesos abans, sí", reflexiona Mena.

Mascarilla diu que hi haurà "persones amb molts diners que seguiran benficiant-se de les deduccions fiscals i gent, sobretot joves, amb problemes per arribar a final de mes, que no podran".

A aquest fet s'hi suma, segons el catedràtic d'Esade, que els terminis de pagament de les hipoteques tornaran a escurçar-se perquè, entre d'altres, el Banc Internacional de Pagament no deixarà a les entitats financeres oferir préstecs tan llargs. Així, "els nous compradors no podran desgravar la seva hipoteca a 20 anys, però els d'abans a 40 i 45 anys, sí".

Per tot això, el catedràtic d'Esade considera que a partir de l'1 de gener del 2011, "no comprarà ningú", mentre que el professor de la UB creu que a partir d'aquesta data s'expulsarà del mercat pràcticament tota la demanda especulativa i de segones residències.

L'empresari i analista de l'economia Xavier Roig està convençut que les iniciatives anunciades només emmascaren un augment de la pressió fiscal per a la classe mitjana.

Al seu entendre, totes les mesures populistes creades per Zapatero en els últims anys, com la dels 400 euros, "han creat un dèficit pressupostari que frega el 10%, i per apropar-se al 3% que demana la Unió Europea queda poca cosa, tret de l'increment de la pressió fiscal".

El raonament és senzill: "Per la via de la millora econòmica no es poden esperar grans ingressos, i el problema ara és que s'han gastat tots els diners de manera inconscient", conclou Roig.