Prescripció per reclamar despeses hipotecàries

El passat 25 d’abril, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va dictaminar que el termini per reclamar les despeses hipotecàries comença quan la clàusula és declarada nul·la per resolució judicial, sense tenir en compte quan es va signar la hipoteca.

Aquesta sentència europea dona resposta a la qüestió prejudicial plantejada l’any 2021 pel jutjat de primera instància número 20 de Barcelona, en un procediment contra CaixaBank, SA amb una hipoteca signada el 2007; el 2019 es va anul·lar la clàusula de despeses i no va ser fins a l’any 2021 que es va interposar la demanda de reclamació de les despeses hipotecàries.

Així, gràcies a aquesta sentència, el Tribunal Europeu ha aclarit la seva decisió de principis d’any, que va establir que el termini de prescripció per reclamar la restitució de les despeses hipotecàries s’iniciava quan el client coneixia que la clàusula era abusiva, sense determinar quan era aquell moment.

Arran de la sentència dictada pel TJUE a principis d’any, juntament amb el criteri de prescripció de cinc anys, deu a Catalunya, que aplicava el Tribunal Suprem, es va crear una gran incertesa i inseguretat jurídica entre consumidors i entitats financeres amb relació a la prescripció de la restitució de les despeses hipotecàries, afirmant que el termini per reclamar aquestes despeses finalitzava el passat 22 de gener.

Actualment tres de les cinc principals entitats bancàries de l’Estat espanyol estan denegant les reclamacions de les despeses hipotecàries de consumidors afectats, argumentant que el termini per reclamar va expirar el dia 22 de gener del 2024, cinc anys després que el Tribunal Suprem dictaminés el repartiment de les despeses hipotecàries entre els bancs i els consumidors.

Des del despatx Lleal Tulsà valorem molt positivament aquesta sentència del Tribunal Europeu, perquè, no només posa fi a la incertesa del termini de prescripció de l’acció de reclamació de les despeses hipotecàries creada els últims mesos, sinó que també obligarà les entitats bancàries a acceptar les reclamacions dels consumidors que ara estan denegant i evitar que els consumidors hagin d’anar a la via judicial per reclamar la restitució de les despeses abonades per a la formalització dels seus crèdits hipotecaris.

Abans de l’entrada en vigor de la llei de contractes de crèdit immobiliari, la pràctica habitual era que els hipotecats assumien totes les despeses que generava la contractació d’un préstec hipotecari. Per exemple, les despeses de notaria, de gestoria, d’inscripció al registre de la propietat, de taxació i de l’impost d’actes jurídics documentats.

Amb l’entrada en vigor el 16 de juny del 2019 de la llei de contractes de crèdit immobiliari, totes aquestes despeses han estat assumides per les entitats de crèdit, i per això, els consumidors, com a molt, únicament es fan càrrec de les despeses de la taxació del bé immoble. La resta de despeses no poden ser reclamades ja que són assumides per l’entitat bancària.

Per tant, en la pràctica, només els hipotecats anteriors al juny del 2019 tindran despeses hipotecàries a reclamar.

Cal destacar que la reiterada jurisprudència del Tribunal Suprem permet reclamar la restitució del 50% de les despeses notarials i el 100% de les despeses de gestoria, de taxació i d’inscripció al registre de la propietat. Juntament amb les despeses hipotecàries assenyalades, els consumidors també poden reclamar la comissió d’obertura i l’assegurança de prima única vinculada a la hipoteca, d’acord amb les últimes resolucions dictades pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea.

Per tant, d’acord amb les últimes resolucions de l’alt tribunal europeu, els consumidors poden reclamar la restitució de les despeses abonades per a la formalització de qualsevol de les seves hipoteques, perquè el termini no ha finalitzat.