El pla ZP arriba tard al mercat immobiliari

Arri­ben tard, fre­nen l'aba­ra­ti­ment dels habi­tat­ges, intro­du­ei­xen de nou els espe­cu­la­dors al mer­cat i creen pro­ble­mes d'equi­tat social. Aques­tes són les con­vic­ci­ons dels experts con­sul­tats per l'AVUI.​cat sobre les mesu­res anun­ci­a­des per José Luis Rodríguez Zapa­tero per impul­sar el sec­tor immo­bi­li­ari.

El pre­si­dent del govern espa­nyol ha anun­ciat, durant el debat de política gene­ral al Congrés dels Dipu­tats, que els qui vul­guin bene­fi­ciar-se de l'actual sis­tema de des­gra­vació fis­cal per la com­pra d'un habi­tatge han d'adqui­rir-ne un durant els pròxims 19 mesos, ja que a par­tir de l'1 de gener del 2011 només s'apli­carà als nous com­pra­dors que gua­nyin menys de 24.000 euros anu­als.

El pro­fes­sor del depar­ta­ment de Teo­ria Econòmica de la Uni­ver­si­tat de Bar­ce­lona (UB), Oscar Mas­ca­ri­lla, és clar: "La des­gra­vació per la com­pra d'un pis és un premi fis­cal que ja té 15 anys de vigència, que ha estat nefast per al sec­tor i que l'unic que ha fet és ali­men­tar l'espi­ral d'aug­ment de preus dels pisos en els últims anys. No ha aju­dat de cap manera les famílies i fa anys que hem expli­cat des de la teo­ria econòmica que s'ha d'eli­mi­nar".

En aquest sen­tit, el direc­tor del depar­ta­ment d'Eco­no­mia i Empresa de la Uni­ver­si­tat Pom­peu Fabra (UPF), José García Mon­talvo, asse­gura que la reducció de les deduc­ci­ons per a la com­pra de l'habi­tatge és una ini­ci­a­tiva, a pri­ori, posi­tiva i que va pel bon camí, però no entén "per què no s'ha fet abans".

De fet, tant García Mon­talvo com Fran­cesc Xavier Mena, catedràtic d'Eco­no­mia d'Esade, coin­ci­dei­xen a des­ta­car que aquesta deducció per als pisos en pro­pi­e­tat ha empès a l'alça el preu dels pisos un 8% durant tots aquests anys.

A més, no té clar que en aquests 19 mesos fins al 2011 s'acce­le­rin les ven­des i es reac­tivi el sec­tor. "Les per­so­nes que encara són sol­vents, que no sé si seran gai­res en el con­text actual, estan espe­rant que bai­xin encara més els preus dels pisos. I el que faran és cal­cu­lar si la pèrdua d'aquest 8% de la deducció serà com­pen­sada pel futur des­cens dels preus dels pisos. Per això, la dinàmica dels preus en els pròxims mesos serà cru­cial. El més lògic és que la gent s'esperi al màxim", deta­lla Mon­talvo.

De fet, el direc­tor del depar­ta­ment d'Eco­no­mia i Empresa de la UPF posa com a exem­ple el cas del Japó. "L'any 1991 va començar el des­cens del sec­tor immo­bi­li­ari. Des d'ales­ho­res el preu dels pisos ha cai­gut més d'un 50%. Si el govern japonès hagués pres aquesta mateixa decisió, tot­hom que hagués com­prat per no per­dre una deducció del vol­tant del 8%, ara hau­ria per­dut una pos­si­ble rebaixa del 42%", diu.

Mal­grat tot, per equi­li­brar el mer­cat i equi­pa­rar l'Estat a la resta d'Europa, Mon­talvo aposta per eli­mi­nar com­ple­ta­ment la des­gra­vació dels pisos en pro­pi­e­tat i des­ti­nar al llo­guer "abso­lu­ta­ment tots els habi­tat­ges de pro­tecció ofi­cial que el govern cen­tral diu que farà".

Mas­ca­ri­lla, de la UB, va encara més enllà i asse­gura que la solució passa per treure el bene­fici fis­cal a tot­hom, tot i que entén que un govern soci­a­lista "no can­viarà les regles del joc a mig par­tit".

Al seu enten­dre, amb aquest impàs de 19 mesos es pro­pi­ciarà "l'entrada en el mer­cat de l'última for­nada de demanda espe­cu­la­tiva, que fre­narà el des­cens de preus que s'està pro­duint i que encara tri­garà, com a mínim, entre 4 i 5 anys a tro­bar l'equi­li­bri".

En opinió de Fran­cesc Xavier Mena, catedràtic d'Eco­no­mia d'Esade, les ini­ci­a­ti­ves anun­ci­a­des per Zapa­tero sí que supo­sa­ran un impuls de les ven­des, però "no tant com es pensa, ja que totes aque­lles per­so­nes que ara no tenen accés al crèdit segui­ran sense tenir-ne".

Mena també és de l'opinió que aquest impuls a curt ter­mini fre­narà el des­cens de preus que s'estava pro­duint i que, per tant, "és una mesura que bene­fi­cia cons­truc­tors, pro­mo­tors, bancs i cai­xes".

Tot això fomen­tarà, tal com expli­quen Mena i Mas­ca­ri­lla, un pro­blema d'equi­tat social i gene­rarà ten­si­ons entre els que reben aju­des i els que no en reben.

"Es pro­dui­ran situ­a­ci­ons para­do­xals. Una per­sona que com­pri a par­tir del 2011 i gua­nyi més de 24.000 euros no rebrà cap deducció i, en canvi, pot­ser el seu germà gran, que hagi pogut com­prar uns mesos abans, sí", refle­xi­ona Mena.

Mas­ca­ri­lla diu que hi haurà "per­so­nes amb molts diners que segui­ran ben­fi­ci­ant-se de les deduc­ci­ons fis­cals i gent, sobre­tot joves, amb pro­ble­mes per arri­bar a final de mes, que no podran".

A aquest fet s'hi suma, segons el catedràtic d'Esade, que els ter­mi­nis de paga­ment de les hipo­te­ques tor­na­ran a escurçar-se perquè, entre d'altres, el Banc Inter­na­ci­o­nal de Paga­ment no dei­xarà a les enti­tats finan­ce­res ofe­rir préstecs tan llargs. Així, "els nous com­pra­dors no podran des­gra­var la seva hipo­teca a 20 anys, però els d'abans a 40 i 45 anys, sí".

Per tot això, el catedràtic d'Esade con­si­dera que a par­tir de l'1 de gener del 2011, "no com­prarà ningú", men­tre que el pro­fes­sor de la UB creu que a par­tir d'aquesta data s'expul­sarà del mer­cat pràcti­ca­ment tota la demanda espe­cu­la­tiva i de sego­nes residències.

L'empre­sari i ana­lista de l'eco­no­mia Xavier Roig està con­vençut que les ini­ci­a­ti­ves anun­ci­a­des només emmas­ca­ren un aug­ment de la pressió fis­cal per a la classe mit­jana.

Al seu enten­dre, totes les mesu­res popu­lis­tes cre­a­des per Zapa­tero en els últims anys, com la dels 400 euros, "han creat un dèficit pres­su­pos­tari que frega el 10%, i per apro­par-se al 3% que demana la Unió Euro­pea queda poca cosa, tret de l'incre­ment de la pressió fis­cal".

El rao­na­ment és sen­zill: "Per la via de la millora econòmica no es poden espe­rar grans ingres­sos, i el pro­blema ara és que s'han gas­tat tots els diners de manera incons­ci­ent", con­clou Roig.