L'estudi econòmic del pla del Barça adverteix que fer habitatges serà una operació de risc
El club només cobrirà un 17% dels costos de renovació de les instal·lacions esportives amb la venda del sòl del Miniestadi
El conveni signat el 28 de juliol del 2009 pels alcaldes de Barcelona i de Montcada i Reixac, Jordi Hereu i César Arrizabalaga, respectivament, i pel president del FCB, Joan Laporta, estableix en el seu punt quart que abans que l'MPGM dels terrenys al districte de les Corts sigui aprovada de manera definitiva –establint un termini màxim de dos anys per a la seva tramitació administrativa– qualsevol de les parts pot revocar l'acord. Aquesta clàusula està estretament vinculada a la pròxima sortida de Laporta del club blaugrana i a la seriosa possibilitat que el seu successor no estigui disposat a assumir un projecte que, de bon començament, se sustentava en la millora de les instal·lacions esportives del Barça –en especial, la remodelació del Camp Nou sota el segell de l'arquitecte britànic Norman Foster– amb les plusvàlues derivades del canvi de qualificació urbanística d'equipaments esportius a residencial de les 7,06 hectàrees de la parcel·la del Miniestadi. El tinent d'alcalde d'Urbanisme de Barcelona, Ramon García-Bragado, ja va deixar clar el 28 de gener, quan es va aprovar en comissió al consistori el tràmit inicial l'MPGM, que les concessions i les càrregues de l'anomenat pla del Barça no s'han dissenyat pensant en els diners que li calen al club per modernitzar el seu complex, però l'estudi econòmic que l'acompanya va molt més enllà i no només esvaeix la promesa del president blaugrana que el projecte Foster no costaria ni un euro als socis, sinó que adverteix de la baixa rendibilitat que pot tenir la prevista construcció de 1.624 habitatges –la meitat de protecció oficial– al sòl del Miniestadi.
El preceptiu estudi, elaborat per dos economistes de la societat Promo Assessors Consultors SAP, assenyala que l'MPGM «és viable en termes econòmics i financers» perquè els beneficis potencials per al propietari són superiors a l'import de les càrregues urbanístiques.
La plusvàlua del sòl
La revaloració com a residencial de l'illa del Miniestadi, descomptats els 64,7 milions d'euros de les compensacions –30 per a l'adquisició de futurs terrenys per a equipaments esportius a Gràcia i a Montcada i Reixac i els 34,7 més en obres d'urbanització–, dóna un resultat net de 67,7 milions respecte al valor cadastral actual, però aquesta xifra només representa un 17% dels 393 milions en què es calculen els costos de la renovació de les instal·lacions esportives del FCB (vegeu la columna adjunta). A més d'haver de dedicar la integritat de la plusvàlua a la remodelació del seu patrimoni, tal i com s'estableix en el conveni, la futura directiva blaugrana hauria de contraure una hipoteca astronòmica per poder realitzar els compromisos signats: l'obertura dels entorns del Camp Nou, la construcció d'unes oficines corporatives, l'ampliació fins a 4.000 places de l'aparcament subterrani a la plaça Cívica o l'aparició d'un Palau Blaugrana de 16.000 metres quadrats de sostre que gairebé duplica la capacitat de l'actual. De fet, segons l'informe, amb la venda del sòl requalificat, el Barça en té just per enderrocar el Miniestadi, l'actual Palau i aixecar un pavelló poliesportiu, que els plànols provisionals emplacen a la cantonada entre el carrer d'Arístides Maillol i l'avinguda de Joan XXIII.
L'estudi econòmic dóna una alternativa més solvent als responsables del FCB, però que implica la difícil decisió de passar del paper de simples venedors d'un terreny al millor postor, al de promotors immobiliaris. I és en aquest punt en què els experts adverteixen que és una operació arriscada. «En el supòsit que es produïssin situacions diferents a les previstes (no recuperació de la demanda, restricció creditícia perllongada, inflació acusada dels costos, etc...) el volum de recursos alliberats cauria en picat i la viabilitat podria quedar qüestionada», recull l'estudi, fent referència a l'esfondrament del mercat immobiliari i als dubtes sobre la seva recuperació a curt i a mitjà termini.
El màxim rendiment
En concret, si el Barça vol treure un rendiment elevat dels 78.000 metres de sostre que té concedits per construir un màxim de 812 pisos de renda lliure –els de protecció oficial no entren en el balanç–, als quals s'han d'afegir 1.624 places d'aparcament, 8.000 m² de sostre de terciari –oficines i comerços– i 15.000 m² de sostre d'un hotel de quatre estrelles, primer haurà d'invertir, segons diu l'informe, 234,7 milions en les edificacions i confiar que després les pugui vendre amb fluïdesa als elevats preus de referència al districte de les Corts. L'estudi apunta un preu de 6.080 euros per metre quadrat construït en el cas dels habitatges, la qual cosa implica promocions en què cada pis en venda s'aproparia al milió d'euros. Per a les places de pàrquing es recomana una tarifa mitjana de 22.876 euros, mentre els locals comercials tindrien un preu de 3.285 euros per metre quadrat de superfície útil. Amb tot venut, dins d'una perspectiva de tretze anys, el «flux de caixa» estimat pels economistes se situa en 578,7 milions, dels quals caldria descomptar les despeses d'edificació, administratives i de promoció per arribar a un guany d'uns 205 milions, tot just el pressupost a la baixa que declara el Barça per remodelar el Camp Nou, sense incloure la nòmina de sir Norman Foster.
