Batalla jurídica per la Costa Brava
La moratòria de Territori deixa fora projectes amb permís que SOS Costa Brava vol impugnar
Alcaldes afectats veuen arriscat oposar-s’hi per les indemnitzacions
La plataforma qüestiona els drets d’edificació
L’anunci de l’avançament del pla director urbanístic (PDU) de sòls no sostenibles al litoral gironí, per suspendre des del Departament de Territori noves llicències d’edificació en fins a 192 sectors dels 22 municipis de la Costa Brava, deixa fora alguns dels projectes més controvertits que moviments ecologistes i veïnals de les poblacions afectades qüestionen. El fet que la Generalitat posi fil a l’agulla per revisar els planejaments amb una mirada restrictiva ha estat ben rebut, d’entrada, des dels consistoris i des de la plataforma SOS Costa Brava, però aquesta última entitat, que ja ha denunciat als jutjats presumptes irregularitats d’algunes de les actuacions immobiliàries en curs, no abaixa la guàrdia i aposta pels litigis per mirar d’aturar obres.
La suspensió de noves llicències d’urbanització és el mecanisme administratiu que la Generalitat vol adoptar per guanyar temps: dotze mesos a partir de l’aprovació del PDU, prevista segons el secretari d’Hàbitat Urbà i Territori, Agustí Serra, al llarg del primer trimestre de 2019. Però en els projectes en obres, la batalla judicial està servida. L’advocat de la plataforma, Eduard de Ribot, explica que la majoria de fronts oberts encara no han passat de la fase d’al·legacions o recursos administratius als consistoris –a Cadaqués, per la urbanització Sa Guarda, a Palafrugell, per un complex a Aigua-xelida; i Palamós–, però Salvem la Costa de Begur, una de les entitats adherides a SOS Costa Brava, ja ha cursat una denúncia urbanística a Begur, on han denunciat suposades irregularitats per part dels promotors de la urbanització de la pedrera de s’Antiga. Altres casos ja en seu judicial són el pla de cala Morisca (Lloret), el xalet del Golfet (Palafrugell) i els pisos a la pineda d’en Gori (Palamós).
L’alcalde de Begur, Joan Loureiro, defensa que les inspeccions d’obra no han constatat excessos i, tot i que admet que la imatge dels moviments de terres dalt d’un turó en primera línia és dura, recorda que l’esvoranc de l’antiga Pedrera ja hi era. Els opositors del projecte, en canvi, consideren que s’hauria d’haver restaurat el clot en comptes d’autoritzar-hi 24 habitatges de luxe. Però l’alcalde ho argumenta al·ludint a l’acord per preservar una altra cala poc urbanitzada, la de sa Tuna, per part del govern local del 2003.
No és l’únic projecte que Loureiro té damunt la taula. En la zona costanera a l’entorn del PEIN Muntanyes de Begur, i entre les platges de sa Riera i Aiguafreda, n’hi ha dos més, i plegats sumen uns dos centenars d’habitatges i algun hotel. L’alcalde defensa que la promoció de Jardins sa Riera Living –52 cases ja a la venda entre 491.000 i 652.000– queda “en una segona línia paisatgística amb mesures correctores d’impacte”. I en el tercer, el final de la urbanització de la muntanya d’Aiguafreda, veu el problema “d’una propietat fragmentada” amb un 40% de petits particulars. Avança que miraran d’alliberar sòl i reduir el nombre final d’habitatges, una solució que no convenç la portaveu de SOS Costa Brava, Lydia Chaparro, que tem que la reducció de densitat impliqui construir-hi menys cases, però més grans. De fet, aquesta setmana han alertat d’un altre gran xalet a la zona, al Port d’es Pi, però Chaparro avança que se centraran en seguir de prop els tràmits dels projectes plurifamiliars.
Indemnitzacions a debat
Al consistori de Begur, el telèfon ha sonat força més aquesta setmana. Molts promotors s’han interessat per l’abast de la futura suspensió de llicències i hipotètiques desclassificacions. Però, per Loureiro, tirar enrere des del consistori els tres sectors que SOS Costa Brava ha posat a la diana és “inviable” pel seu cost, una línia argumental que també sostenen els edils de Pals, on el POUM preveu més d’un miler de nous habitatges a la zona de la platja, i Cadaqués i Llançà, amb altres urbanitzacions que avancen administrativament a iniciativa dels promotors.
Cas contrari a Tamariu
Tampoc s’ho plantegen a l’Ajuntament de Palamós, per la Pineda d’en Gori. A tocar del límit amb Begur, però, i també fregant la zona PEIN, el regidor d’Urbanisme del municipi veí de Palafrugell, Jaume Palahí, ha aventurat aquesta setmana l’opció de deixar sense efecte la promoció Aiguacel, de 23 habitatges unifamiliars teòricament en curs de comercialització a Tamariu. Segons dades al web de la immobiliària Sotheby’s, només en queden sis per vendre, totes per sobre del milió d’euros.
Palahí argumenta que la promoció havia rebut llicència d’obres anys enrere, abans de la crisi. Però els treballs no van començar i ara estan pendents de rebre un nou permís. “Estimarem el que digui la Generalitat i volem ser tan curosos com sigui possible perquè no torni a passar com amb el xalet del Golfet”, avui ja construït amb permisos de l’anterior govern local i d’Urbanisme, però qüestionat a posteriori pels tècnics del mateix Departament de Territori.
Aquest darrer projecte és pendent ara de diversos contenciosos. L’edil de Palafrugell dona per fet que els promotors de Tamariu també recorrerien a la justícia si finalment l’executiu català considerés que el sòl és urbanitzable però no urbà i el blindés com a no urbanitzable pels criteris legals anunciats de desnivells superiors al 20%, la discontinuïtat urbana o la presència d’una massa forestal boscosa. En tot cas, davant l’escenari que l’Ajuntament hagués de pagar per indemnitzar, Palahí tampoc es mostra partidari d’”hipotecar el pressupost municipal”.
Drets en qüestió
Les promotores fan valer la vigència dels drets que planejaments antics concedien al sòl. Però el lletrat de SOS Costa Brava ho discuteix: “El dret de sostre, per edificar, no es guanya fins que no es completi el procés urbanitzador previ”, esgrimeix De Ribot, que estima a la baixa l’import de les possibles indemnitzacions. Els propietaris podrien instar a l’expropiació d’uns terrenys declarats no urbanitzables per l’administració, però “la jurisprudència de les expropiacions és molt restrictiva, i preveu el preu d’adquisició de la finca i, com a molt, les despeses posteriors”, com ara en tràmits urbanístics i legals, el seu manteniment o els moviments de terres que s’hi haguessin autoritzat. Si els magistrats estimessin aquest argument, doncs, caldria pagar, però un preu molt inferior.
Loureiro xifra, només en el cas d’Aiguafreda, el cost orientatiu de les indemnitzacions en un mínim de 50 milions. Però, per l’advocat, “estaria bé que els càlculs dels alcaldes estiguessin fonamentats en informes tècnics o jurídics reals i públics”.
LES XIFRES
SOS Costa Brava recapta fons
SOS Costa Brava, que aplega 26 entitats de les comarques gironines, ha posat fil a l’agulla per sufragar els costos judicials de la croada per preservar el litoral. Han fixat l’objectiu de partida en 60.000 euros i, a banda de la recaptació en diversos actes celebrats al territori, han obert vies complementàries per fer donatius a través d’un compte corrent i una campanya de micromecenatge . La portaveu de la plataforma, Lydia Chaparro, està molt satisfeta amb el grau de resposta que han rebut fins ara en tots els procediments que han engegat.
Les entitats també es mouen per les vies institucionals –es van reunir amb Territori, abans de l’anunci del PDU– i han articulat l’aprovació de mocions en diversos ajuntaments. I mantenen la pressió per fer-se visibles en els mitjans de comunicació i les xarxes socials.
Els fons internacionals i inversors globals fan bullir el mercat
E.A
En la sortida de la crisi immobiliària, el negoci s’ha concentrat en les capitals i les zones amb més potencial turístic, on la Costa Brava se situa com a destinació exclusiva. A Platja d’Aro, on les promocions residencials no han aixecat tanta polseguera, lideren el preu mitjà del metre quadrat. I a la zona de les muntanyes de Begur han confluït projectes liderats pel fons d’inversió Stoneweg Living (Jardins sa Riera i que també promou altres complexos de pisos d’alt standing a Palamós i Platja d’Aro) amb el que comercialitza Sotheby’s a Tamariu (Aiguacel).
Els constructors defensen que les obres en curs tenen els permisos concedits legalment, i que aportaran “riquesa al territori”. Però des de la plataforma qüestionen el model de segones residències “buides la major part de l’any” i les complicacions que milers d’habitatges més a la zona podrien implicar, ja que posarien al límit aspectes com ara la mobilitat, el sanejament i el tractament de residus sols durant la temporada estival.
En l’escalfament del mercat, De Ribot assenyala també el fenomen que fins ara la promoció depenia dels propietaris locals, que anaven fent amb una capacitat financera inferior, que, en el cas de les multinacionals i en un mercat de comercialització global, es multiplica de manera exponencial.
Amb tot, per l’advocat, l’adquisició d’alguns dels terrenys a preu més baix, a l’anomenat “banc dolent” (Sareb), pot acabar sent positiva per desclassificar: “Si es fan públics els imports de les escriptures de compravenda, en molts casos potser tindrem una sorpresa”, diu fent broma amb referència a l’opció d’expropiar amb valors més assequibles per a les administracions.
